„Lehet, hogy mégsem külföldön, hanem inkább itthon kellene ingatlant vennem? Van rutinunk a rövid távú kiadásban, hiszen 3 lakásunk is ki van adva. 2025 első negyedévében felszabadul az állampapír befektetésünk, amit a 7% körüli kamatért (ilyen infláció mellett) már nem lesz érdemes visszarakni állampapírba, de… 35 millió Forintból talán itthon mégsem éri meg ingatlant venni. Márpedig ekkora tőkénk lesz márciusra. Mit kapnánk ennyi pénzért Pesten? Egy lepukkant, vagy egy túl kicsi lakást. De azzal nem tudunk majd normális jövedelmet csinálni úgy, mint eddig!” – te is ebben a helyzetben vagy? Akkor ez egy tökéletes jelzés arra, hogy nincs megfelelő ötleted, tudásod, jártasságod, üzleti információd arról, hogy lehetne ennyi pénzből jó befektetést csinálni külföldön.
Ha megkérdezném, hogy mi lenne a célotok a 35 millió forintnyi vagyonnal, elsöprő többségetek rávágná, hogy: Pénzt keresni!
Azonban arra a kérdésre, hogy havi bevételt (hozamot) szeretnétek-e a befektetésetek után, vagy egy összegben profitot akartok realizálni az ingatlanbefektetésekkel, már jóval kevesebben tudnátok kapásból rávágni a választ. Pláne, ha megbolondítanám azzal, hogy melyik országban érdemes havi hozammal és melyik országban érdemes egy összegű profittal számolni?
- Biztos tervünk nincs… – mondta ugyanerre a kérdésemre Evelin. A hazai szigorítások miatt gondolkodtunk el a külföldi ingatlanbefektetésen. Olaszországot és Spanyolországot néztük ki. Ha nem jönne be annyi bevétel a rövid távú kiadásból, mint amit szeretnénk, akkor 2-3 év múlva eladjuk. Euróban. Így legalább az árfolyam különbség miatt, másrészt az ingatlan áremelkedés miatt, összességében vastagon nyereséges üzletet csinálunk.
- Ez jól hangzik, – hagytam helyben az okfejtését, de ahhoz, hogy ne hazardírozás legyen a befektetésetek, kellene egy stratégia! Például érdemes lenne tudnotok, hogy mit kapnátok Spanyolországban vagy Olaszországban 35 millió forintból? (85.400 €) Valamint arra a kérdésre is érdemes lenne felkészülni, hogy kinek fogjátok eladni az ingatlant, ha nektek nem hozza a várt eredményt?
- Hát…ezen így még nem is gondolkodtunk. Most csak tájékozódunk –mondta Evelin. Azt már tudjuk, hogy Olaszország déli részén tudnánk venni egy kis nyaralót. Ez is tetszene, mert mi is eljárhatnánk nyaralni oda, és a barátoknak is kiadhatnánk. De néztük Spanyolországot is, az is lehetne ingatlanbefektetési alternatíva. Viszont háromszor messzebb van, autóval nem megközelíthető a távolság miatt, a repülő háromszor drágább, mint a Dél-Olaszországba induló járatok.
- Egyetértek veled a távolság kapcsán. Azzal is egyetértek – mondtam-, hogy Olaszország déli részén tudnátok venni magatoknak egy kis nyaralót ebből a pénzből, viszont Spanyolországban már nem lenne elég a pénzetek arra, hogy jó helyen vegyetek egy kis apartmant, és azt felkészítsétek a rövid távú kiadásra. Nem beszélve arról, hogy Budapesthez hasonlóan Spanyolországban is megszigorították a turisztikai engedélyek kiadását, ráadásul 8-12 hónap, mire kiadják az engedélyt.
Mi a tervetek Olaszországban arra az esetre, ha ott nem kapnátok turisztikai engedélyt? – kérdeztem.
- Akkor hosszú távra adnánk ki – válaszolta lelkesen Evelin. Az a lényeg, hogy €-ban hozzon havi bevételt. Ha legalább ugyanakkora hozamot hozna, mint itthon a hosszútáv, már akkor is jobban járnánk!
- Ez a tervetek akkor lesz igaz, ha találtok megfelelő bérlőt. Ahhoz, hogy megfelelő bérlőt találjatok, nem csak jó szerződés kell, nem csak a bérlő ellenőrzése szükséges, hanem úgy kell berendezni azt a lakást, hogy a fizetőképes bérlőket vonzza. Ugyanakkor, ha hosszú távra kiadjátok, akkor az már nem lesz családi nyaraló.
… Ha el tudnátok engedni, hogy ennyi pénzből álomhozamokat fogtok elérni a rövid távú kiadásból, ha nem kevernétek össze a befektetési elképzeléseteket a nyaralásról szőtt idilli képekkel, akkor ebből a pénzből lehetne csinálni egy jól jövedelmező ingatlanbefektetést, ahol a cél nem a hozam, hanem a profit.
Miért fontos először profitot termelni a rendelkezésre álló tőkével?
Azért, mert bár 35- 45 millió forint szép pénznek számít idehaza, és elismerésre méltó, hogy valaki ki tudta gazdálkodni, össze tudta gyűjteni ezt a summát, de külföldön ez az összeg kiábrándítóan kevésnek bizonyul egy időtálló, biztonságos ingatlanbefektetéshez. Ugyanis ebből a 35-40 millió forint tőkéből még ki kell vonni az ingatlanszerzési illeték díját, a közjegyzői díjat, a tolmács díjat, a földhivatali bejegyzés díját, egyéb ügyintézési díjakat. Azaz összességében 13-17%-kal kevesebb tőkével rendelkeztek valójában, és ebből kellene egy pici apartmant találni, turisztikailag keresett környéken. Számokban kifejezve: az eredeti 85.000 €-ból körülbelül 70-72.000 € marad, amit be lehet fektetni.
Európában hol és mit kapnátok ennyi pénzből?
Piaci ár alatti ingatlant lenne érdemes keresnetek, ha ismernétek a beszerzési forrásokat és össze tudnátok állítani egy jó projektet újra-értékesítésre. Így két-három év múlva a profittal növelt tőkéből lenne esélyetek egy jó állapotú nyaralót venni, biztonságos környéken.
Vagy, ha a célotok továbbra is a rövid távú kiadás lenne, akkor a profittal növelt tőkéből tudnátok venni egy apartmant, amit egyedileg be tudtok rendezni, hangulatossá tudtok tenni. Természetesen jó helyen, hogy biztosítva legyen a rövid távú kiadás nyereségessége is. (Spanyolországban például 19% az adója a rövid távú kiadásnak, ha nem ott éltek, és nagyságrendileg további 20%-ot elvisz az ingatlan menedzsmentet végző csapat. De a booking és az airbnb is leveszi a maga szállásközvetítői díját.)
De addig, amíg csak ugyanazon a gondolati sínen mozogtok, mint a Magyar Államvasutak leharcolt mozdonyai, és görcsösen szajkózzátok, hogy rövid távú kiadásra vesztek 35-45 millió forintnak megfelelő Euróból egy apartmant a mediterrán térségben, ahol majd ti is nyaralni fogtok, akkor az a rossz hírem van, hogy sokatok fog belekerülni az ingatlanügynökök hálójába, akik kapva kapnak az alkalmon, hogy a vágyaitokat kihasználva belerángassanak egy rossz üzleti döntésbe.
Ha viszont képesek vagytok közép-távban (3 év) gondolkodni, szétszálazni a vágyaitokat és az üzleti érdekeiteket, akkor ennyi tőkéből először profitot fogtok generálni.
Hogyan érdemes hozzáfogni a profit teremtéshez?
Piaci ár alatt 40-60%-kal vesztek például Németországban egy lakást, amit alapfelújítás után, belsőépítészeti tervekre alapozva bebútoroztok és így eladjátok annak a vevőkörnek, aki számára készült a projekt. Az így keletkezett haszonnal növelt tőkéből második körben vagy egy nagyobb ingatlan beruházást csináltok, vagy szétnéztek olyan helyszíneken, ahová a szívetek húz.
Vagyis, miután megteremtitek az anyagi szabadságot, már nem félinformációkon nyugvó szükségmegoldásokat fogtok választani. Annál is inkább, mert a közös munkában megtanuljátok a piackutatás fontosságát, a hozam-profit számítás nélkülözhetetlenségét, valamint az értékteremtés mikéntjét és célját.
Ha kérdésed van azzal kapcsolatban, amit leírtam, írj rám a hello@newstarteuhome.com email címen. Mindenkinek válaszolok, amikor időm engedi.