3 megoldás, amivel garantálni tudod, hogy neked hosszú távon legyen turisztikai engedélyed.
Lehet, hogy az utóbbi hetekben tanácstalan gyomorideggel keltél-feküdtél, mert megtudtad, hogy Spanyolországban 2024 augusztus 2-án, majd 2025 év elején kijött az új turisztikai engedélyekre vonatkozó törvény, ami kimondja, hogy a mostani turisztikai engedélyeket is 5 évente meg kell újítani. Alicante városában már csak úgy kapsz turisztikai engedélyt, ha egy egész társasházat megveszel és minden lakást rövid távú kiadásra használsz. Az 1990 után épült társasházak esetében minimum 38 m2-ert el kell érnie a lakásnak, és rendelkeznie kell egy garázzsal vagy parkoló hellyel ahhoz, hogy kapjatok rá turisztikai engedélyt. Ha te épp előrehaladott lakáskeresési fázisban vagy, akkor van egy jó hírem.
Nem lesz érdemes azokat az ingatlanokat kutatnod, ami eleve rendelkezik turisztikai engedéllyel, mert hiába veszed meg legalább 25-30%-kal drágábban, épp az engedély miatt, nem fog érni semmit.
Ugyanis az adásvétel megkötésével az előző tulajdonos nevén érvényes turisztikai engedély hatályát veszti.
Nem fog automatikusan, igénylést követően az új tulajdonos nevére átszállni 30-180 nap múlva, mint eddig. Mostantól az új tulajdonosnak újra meg kell igényelnie az engedélyt!
Igen ám, de jelenleg a turisztikai engedélyek kiadása 3-12 hónap! Bár ígérik, hogy az új rendszerben fel fog gyorsulni az engedélyek kiadása, de a spanyol mentalitást jobban ismerők számára ez az ígéret egy szappanbuborék szilárdságával egyenlő.
Tehát, ha nem figyeltél eléggé, akkor 30%-kal drágábban vetted meg a lakást, mert volt rajta turisztikai engedély. Tele vagy frusztrációval. Úgy érzed, át lettél vágva. Nagyon hülyén érzed magad, hiszen arról álmodtál, hogy Airbnb-vel a nyári hónapokban havonta legalább 2000-2500 €-t fog hozni neked a lakásod.
Mi lesz most? Összetörték az álmaidat, ráadásul az engedély miatt túlárazva vetted meg a lakást. Mi lesz, ha nem kapod meg a turisztikai engedélyt?
Sajnos, amíg nem adják meg az engedélyt, (vagy ha egyáltalán nem adják meg) addig számodra biztos megoldás a hosszú távú kiadás lesz.
Ahhoz, hogy legalább 1000 – 1400 € havi bevételt el tudj érni, nem lesz elég az ott hagyott, agyon-használt bútorok, pozdorja ajtók, csiricsáréra festett falak látványa. Az igényes bérlők nem fognak megelégedni a kifeküdt, kényelmetlen matracokkal, az avas szagot árasztó fenyőfa beépített szekrényekkel. Lelakott lakást csak igénytelenebb bérlőknek fogsz tudni kiadni, ami könnyedén magával hozhatja a nem fizetés, csúszva fizetés rémképét.
Tehát muszáj lesz legalább egy tisztasági festést megcsinálnod és Home Staginggel felkészíteni a lakást a kiadásra.
Viszont, ha éber voltál, és kellően tájékozott, akkor meg fogod változtatni a prioritási listád. Abbahagyod a turisztikai engedéllyel rendelkező lakások kajtatását, és nem az lesz az elsődleges szempontod, hogy maximum 500 méterre legyen az a társasház a tengerparttól, ahol lakást veszel, hanem arra fogsz figyelni, hogy van-e olyan hirdetés, ami apartmanházban hirdet lakást.
Apartmanházban keress lakást
Miért fontos ez?
Azért, mert, az apartmanházakat eleve azzal a céllal építették, hogy az abban lévő lakásokat rövid távú kiadásra fogják a tulajdonosaik használni. Ha apartmanházban hirdetnek nagy ritkán eladó lakást, akkor csapj le rá, mert ott nincs közgyűlés, hiszen eleve minden tulajdonos rövid távú kiadási céllal vette meg az ingatlanát.
Ebből következően szinte 1000%, hogy 5 évente minden további gond nélkül ki fogják adni a turisztikai engedélyeket számodra. Újra-és újra.
Ha már van egy ingatlanod, amin van turisztikai engedély, de a lakóközösség menet közben úgy dönt, hogy elege van, nem szeretné sem azt, hogy több, sem azt, hogy egyáltalán legyen Airbnb-s lakás a házban, és ez a döntés a Társasház Alapító Okiratába, vagy a legutolsó jegyzőkönyvbe bekerül, akkor 5 év múlva nem fogod ismét megkapni újabb 5 évre ezt az engedélyt. Ha fejen állsz, ha csillagok potyognak az égből, akkor sem.
Mit csinálj, ha biztosra akarsz menni, és nem szeretnél attól rettegni, hogy a lakóközösségnek mikor lesz elege a hangoskodó turistákból, az éjszaka érkezők gurulós bőröndjének zajától?
Vagy épp attól szenvedsz, hogy a lakóközösségnek betelt a pohara, és határozatot hoztak arról, hogy nem folytathatod az Airbnb-s tevékenységet tovább?
Legrosszabb esetben a ciklus lejártakor eladhatod szép haszonnal az ingatlanodat.
…Ha épp a turisztikai engedély kiadásának fokozatos szigorítása miatt nem indulnak lefelé az ingatlanárak. Persze legyinthetsz is, ha 2023 előtt vetted az ingatlanod, az akkori nyomott árakon, hiszen az elmúlt 2-3 évben óriási árrobbanás volt a tengerparti ingatlanok piacán.
Mit csinálj a minimum 150.000 €-dal?
Másik európai országban kezdj rövid távú kiadásba
Tudjuk, hogy a Forint folyamatos elértéktelenedése miatt szeretnétek Európában befektetni, hogy a hozam €-ban érkezzen. Például a piaci ár 50-60%-ért vehetsz egy jó állapotú lakást Németországban, ahol nem nehezítik meg a rövid távú lakáskiadást, másrészt ugyanannyit fizetnek a turisták Németországban egy-egy vendég éjszakáért, mint Spanyolországban a tengerparton.
De a német piacon nem feltétlen a különféle kiadási modellekkel lehet a legnyereségesebb ingatlanbefektetést eszközölni. Németországban leginkább a Profit Növelő Program modelljét érdemes kivitelezni. Szóval a 150.000-es befektetésedből ott minimum 30%-kos profitot fogsz tudni csinálni 13-18 hónap alatt. Ezzel a profittal növelt tőkével már lehetőséged lesz Hozam Modell Programot végig vinni akár tengerparti településen, akár más európai országban.
Ha továbbra is kizárólag Spanyolországban akarsz lakást venni, akkor a jó hír az, hogy a 2024. augusztus 3-án életbe lépett törvényi szabályozásokat az önkormányzatok saját hatáskörükben felülbírálhatják vagy részlegesen alkalmazhatják. Tehát nem biztos, hogy ez mindenhol 100%- ig be lesz tartva vagy tartatva.
Viszont, ha megnyugtató módon akarsz Spanyolországban ingatlant venni, akkor érdemes az önkormányzatnál, vagy például a helyi Turisztikai Hivatalnál tájékozódni, hogy tudd, mire számíthatsz azon a településen.
Ugyanis az önkormányzatok saját hatáskörükön belül dönthetnek úgy, hogy a szabályozás ellenére mégis megadják az engedélyt, de ez nem garancia mindaddig, amíg a helyi önkormányzati szabályozást meg nem ismered.
Másrészt, akkor fektess be ingatlanba Spanyolországban, ha megelégszel a hosszú távú kiadással, vagy van annyi tőkéd, hogy egy kertes házat vásárolj rövid távú kiadás céljával.
Ha kérdésed van azzal kapcsolatban, hogy hol, milyen ingatlant érdemes megvenned, vagy az érdekel, hogy milyen átfutással lehet tervezni 1-1 ingatlanprojekt esetén, akkor foglalj egy időpontot ingyenes üzleti konzultációra.